Расчет продавца с покупателем – одно из главных звеньев в сделках с недвижимостью на вторичном рынке. Основной способ, используемый при расчетах, – аренда банковских ячеек (индивидуальных банковских сейфов). Он считается самым надежным, поэтому его используют в большинстве сделок в столичном регионе.

Как объяснил Павел Лепиш, генеральный директор компании «Домус финанс», особенно актуальным такой способ расчета стал после изменения процедуры и сроков государственной регистрации. Если когда-то давно, на заре зарождения рынка недвижимости, этот процесс занимал несколько часов, то сейчас в силу проведения дополнительных проверок договор, как правило, может находиться на регистрации до двух недель. И пока длится это юридическое действо, банковская ячейкасохраняет в целости и сохранности сумму, которую покупатель заплатил за свою квартиру.

Статистика

По оценке экспертов, опрошенных «Журналом о недвижимости MetrInfo.Ru», банковские ячейки используются в большинстве сделок на рынке вторичного жилья. Светлана Бирина, руководитель департамента городской недвижимости компании «НДВ-Недвижимость», и Инна Игнаткина, директор отделения компании «МИЦ-Недвижимость» на Пресне, считают, что в столичном регионе банковские ячейки фигурируют примерно в 90% сделок. Олег Самойлов, генеральный директор «РЕЛАЙТ-Недвижимость», координатор Межрегионального партнерства риэлторов, говорит, что в Москве и Санкт-Петербурге, использование банковских ячеек для расчетов по сделкам, осуществляемым на вторичном рынке жилья, носит повсеместный характер и применяется почти в 100% случаев. «Но если рассматривать иные регионы России, - отмечает эксперт, - то необходимо признать, что в подавляющем большинстве сделок деньги передаются от покупателя к продавцу наиболее «топорным», а потому – и самым рискованным способом – в виде свертка с наличными». Поэтому и услугой, предоставляемой банками, жители регионов, осуществляющие сделки на рынке недвижимости, пользуются реже.

В банках также считают, что участники сделок с недвижимостью - одни из самых активных арендаторов банковских ячеек. По словам Антона Павлова, начальника управления по работе с сегментом розницы Абсолют Банка, до 70% всех операций с ячейками приходится на покупателей и продавцов квартир. В Райффайзенбанке назвали цифру - до 40%, при условии, если учитывать оба типа сделок, которые проводит банк: сторонние сделки (без кредитных средств банка) и с ипотекой банка. Если учитывать только сторонние сделки, осуществляемые между клиентами риелторов, то доля ниже - 15-20% в зависимости от региона.

Сколько участников, столько и ячеек

Чтобы арендовать ячейку, необходимо заключить договор аренды депозитарной ячейки. Он может быть как двухсторонним: между банком и стороной сделки – покупателем или продавцом (в большинстве случаев арендатором выступает покупатель, т.к. именно он закладывает деньги в банковскую ячейку), рассказываетИрина Шугурова, заместитель управляющего директора по правовым вопросам «МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости», так и трехсторонним – между банком с одной стороны и покупателем и продавцом с другой стороны, в таком случае в договоре участвуют два арендатора. Стороны могут также составить дополнительное соглашение, где оговорить особые требования, например – обязательство продавца выписаться из квартиры.

Гораздо чаще сделки носят характер «альтернатив», поэтому в них участвуют несколько квартир. Соответственно, число банковских ячеек, задействованных для расчетов по альтернативной сделке, может быть значительным. «На моей практике, - рассказывает Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), - самым большим числом ячеек, использованных для расчетов в рамках одной сделки, было 22». Эксперт отметил, что в рамках больших многозвенных сделок умение правильно составить схему закладки, определив, согласовав и взаимоувязав все сроки и условия доступа для всех участников сделки, – одно из мерил профессиональной риелторской компетенции. И далеко не все риелторы реально способны решать такие задачи без ошибок.

У кого ключ?

Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости») рассказала, что механизм закладки денег происходит следующим образом: в день сделки (подписания договора купли-продажи) доступ к ячейке имеют продавец и покупатель: покупатель закладывает в ячейку денежные средства в присутствии продавца (перед закладкой продавец вправе воспользоваться услугами банка по проверке и пересчету денежных купюр). Один ключ от банковской ячейки передается покупателю, а второй ключ – остается в банке.

В зависимости от договоренности сторон ключ, переданный арендатору, может храниться как у продавца, так и у покупателя. «Хранитель ключа» должен взять на себя письменные обязательства предоставить ключ стороне, получающей доступ к ячейке, если все условия договора и дополнительного соглашения (где прописывались некие особые требования) выполнены.

Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость») добавляет, что в ряде банков существует отдельная услуга – «хранение ключа», которой можно воспользоваться, чтобы избежать «боданий» типа: «Ключ – мне! Нет - мне!». Если же такой услуги нет, эксперт порекомендовал участникам сделки оставлять ключи от ячеек на хранение риелторам, эту сделку ведущим. «Разумеется, оставлять не под честное слово, - предупреждает эксперт, - а получая от них взамен соответствующее гарантийное письмо, в котором будет четко указано, при наступлении каких событий и кому должен быть передан ключ».

Ставки аренды и сроки

Общая стоимость банковской ячейки определяется на основе срока аренды и размера арендуемого сейфа. Как правило, при обычной сделке купли-продажи данный срок составляет месяц. «При этом регистрация занимает не более двух недель, и еще две остается в запасе на тот случай, если потребуется внесение каких–либо исправлений или ликвидация ошибок в документах, поданных на регистрацию», - уточняет Павел Лепиш («Домус финанс»).

А при ипотечных сделках, для которых установлен ускоренный порядок регистрации, срок аренды может быть еще меньше. «Ну а если выполняется сложная сделка, - говорит Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), - подразумевающая, что переходы прав собственности на участвующие в ней квартиры будут происходить не одновременно, например, если в сделке участвуют московские и областные квартиры, - срок аренды может существенно превышать месяц».

Если регистрация не пройдет в намеченный срок, предупреждает Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне), все участники сделки вынуждены будут встречаться в банке, чтобы продлить срок аренды и изменить условия доступа. Согласно практике Абсолют Банка, срок аренды ячеек для сделок с недвижимостью составляет от 3 недель до 2 месяцев.

По сложившейся традиции издержки по аренде ложатся на плечи покупателя. Но если требуется аренда нескольких сейфов, например, несколько собственников-продавцов хотят заранее разложить по ячейкам причитающиеся им от продажи доли, покупатель рассчитывается лишь за один из них, а остальные заинтересованные лица оплачивают свои сейфы самостоятельно.

Стоимость аренды ячейки зависит от выбранного банка, размера ячейки, срока ее аренды. И, по даннымСергея Поправки, директора юридического департамента Penny Lane Realty, аренда небольшой банковской ячейки обходится от 750 до 1000 рублей в месяц. Светлана Бирина («НДВ-Невижимость») назвала более высокую сумму платежа – 2-3 тыс. руб. в месяц. По данным Райффайзенбанка, размер арендной платы для аренды ячейки на 1 месяц в Москве от 50 рублей в день, в регионах - от 16 рублей в день. Но для различных категорий клиентов банка действуют скидки до 20%.

Как забрать свои деньги

После регистрации договора у продавца появляются полные права получить свои деньги. Для этого, рассказывает Сергей Поправка (Penny Lane Realty), продавец должен представить в банк перечень документов, который закреплен в основном договоре аренды ячейки, а также выполнить все условия,  зафиксированные в дополнительном соглашении. «Документами на доступ по итогам сделки могут быть: оригинал договора купли-продажи недвижимости, выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество, паспорт с отметкой о выписке или выписка из домовой книги о регистрации», – говорит Анна Попова, специалист пресс-службы ЗАО «Райффайзенбанк». Если какого-то документа не хватает или его реквизиты отличаются от указанных в соглашении (например, ошибка в фамилии), в доступе будет отказано. И если у сотрудника банка возникают сомнения, он связывается по телефону со второй стороной для уточнения.

Если сделка альтернативная, то, по словам Олега Самойлова («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), в список документов, подлежащих предъявлению продавцом, как минимум включаются копии договоров по «альтернативным» объектам и/или соответствующие выписки из ЕГРП.

После проверки всех документов сотрудник банка проводит продавца в депозитарии, где тот заберет деньги запроданную недвижимость. Данная процедура происходит в отсутствие покупателя.

Ирина Шугурова («МИЭЛЬ-сеть офисов недвижимости») считает, что при соблюдении всех зафиксированных в договоре условий проблем по выемке денежных средств из банковской ячейки не возникает.

Если сделка рассыпалась

Но если в силу каких-то причин и обстоятельств сделка не состоялась, то покупатель может забрать свои деньги. Как объяснил Олег Самойлов («РЕЛАЙТ-Недвижимость»), соответствующее положение закрепляется в договоре: покупатель вправе забрать свои деньги обратно по истечении определенного периода, в который продавец имел право открыть банковскую ячейку.

И здесь, как объясняет журналу www.metrinfo.ru Павел Лепиш («Домус финанс»), существует два пути. Первый из них уместен в том случае, если сделка развалилась окончательно и бесповоротно, но продавец и покупатель сохранили нормальные человеческие отношения. В этом случае им вместе необходимо посетить банк и составить соглашение о расторжении ранее заключенного соглашения, регламентирующего доступ к ячейке. Вслед за этим у покупателя возникнет право доступа к арендованной ячейке, изъять из которой свои деньги он сможет тогда, когда ему это будет удобно.

Второй путь не подразумевает необходимости визита продавца. Все, что необходимо в его рамках сделать покупателю, – дождаться срока, отведенного для его доступа к ячейке, и забрать деньги. Инна Игнаткина («МИЦ-Недвижимость» на Пресне) также подтвердила, что если срок доступа продавца закончился, а он так и не явился в банк с зарегистрированным договором, покупатель может самостоятельно согласно условиям его доступа по окончании установленного срока произвести выемку денег. «Но на практике сотрудник банка обязательно звонит и предупреждает вторую сторону», - говорит эксперт.
Читать полностью:http://www.metrinfo.ru/articles/102877.html

Источник: http://www.metrinfo.ru/articles/102877.html